Abschreibung für Vermieter
Wie viel können Sie für Ihre vermietete Immobilie jedes Jahr abschreiben? Der Rechner wählt den Satz nach Baujahr und zeigt, was degressive Abschreibung, Sonderabschreibung für energieeffiziente Neubauten und Denkmal-Abschreibung bringen. Stand 2026.
1. Ihre Immobilie
Davon hängt der Abschreibungssatz ab: vor 1925 2,5 %, 1925 bis 2022 2 %, ab 2023 3 %.
2. Kaufpreis und Grundstück
Einschließlich Grundstück. Bei selbst gebauten Häusern die Herstellungskosten des Gebäudes.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. Sie werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt.
20 % ist nur ein Beispielwert. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben und ist je nach Lage sehr unterschiedlich. Bei selbst gebauten Häusern ohne Grundstückskosten: 0 %.
Im ersten Jahr gibt es die Abschreibung nur für die Monate ab dem Kauf, der Kaufmonat zählt mit.
3. Neubau: zusätzliche Möglichkeiten
Dann ist statt 3 % linear auch die degressive Abschreibung mit 5 % vom Restwert möglich. Beim Kauf nur, wenn Sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kaufen. Auf die Energieeffizienz kommt es dabei nicht an.
Nur dann gibt es zusätzlich die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: vier Jahre lang je 5 %. Die Wohnung muss zehn Jahre vermietet werden.
Für die Grenzen der Sonderabschreibung: Gebäudekosten höchstens 5.200 € je m², berücksichtigt werden höchstens 4.000 € je m².
3. Begünstigte Sanierung
Die Bescheinigung stellt beim Baudenkmal die Denkmalbehörde aus, im Sanierungsgebiet die Gemeinde. Beim Kauf vom Bauträger: Tragen Sie oben beim Kaufpreis nur den Anteil für Altbau und Grundstück ein und hier den Sanierungsanteil.
Geben Sie Baujahr und Kaufpreis ein, um Ihre Abschreibung zu sehen.
So wird gerechnet
Abschreibung Jahr für Jahr
Annahmen und offene Punkte
Beispielhafte Berechnung für vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen. Sie dient der ersten Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Welcher Abschreibungssatz gilt?
| Gebäude | Abschreibung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % pro Jahr, 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr, 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % pro Jahr, rund 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 (Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres) | wahlweise 5 % vom jeweiligen Restwert (degressiv), Wechsel zu linear möglich | § 7 Abs. 5a EStG |
| Neue Mietwohnung als Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag vom 1.1.2023 bis 30.9.2029, Gebäudekosten höchstens 5.200 € je m² | zusätzlich 5 % Sonderabschreibung im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, auf höchstens 4.000 € je m² | § 7b EStG |
| Baudenkmal oder Gebäude im Sanierungsgebiet, mit Bescheinigung | Sanierungskosten: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 % | § 7i und § 7h EStG |
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer, zum Beispiel nachgewiesen durch ein Gutachten, kann statt der festen Sätze nach dieser kürzeren Nutzungsdauer abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Wer ein Baudenkmal oder ein Gebäude im Sanierungsgebiet selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten zehn Jahre lang mit je 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG). Das berechnet dieser Rechner nicht.
Fragen zu Ihrem Ergebnis?
Der Rechner gibt eine Orientierung. Mit Ihren echten Zahlen rechnen wir genauer, auch die Aufteilung des Kaufpreises.
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